Момент передачи денег — самая уязвимая часть сделки для обеих сторон: продавец рискует остаться без денег, если отдаст квартиру раньше оплаты, а покупатель — без квартиры, если заплатит раньше регистрации перехода права. Именно поэтому вопрос, какой расчёт при покупке квартиры выбрать, — не техническая формальность, а полноценная часть подготовки к сделке, наравне с проверкой документов.
Какие способы расчёта существуют при покупке квартиры
Все распространённые варианты решают одну и ту же задачу — развести во времени передачу денег и переход права собственности так, чтобы ни одна из сторон не осталась ни с чем. Разница между ними в том, кто контролирует деньги в промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки, и во сколько обходится эта гарантия.
Наличный расчёт
Самый простой по механике способ: деньги передаются продавцу напрямую, обычно с оформлением расписки. Наличный расчёт при покупке квартиры не требует посредников и банковских комиссий, но и не даёт покупателю никакой защиты, если продавец получит деньги, а потом затянет или сорвёт регистрацию сделки. На практике этот способ сейчас используют реже, чем ячейку или аккредитив, — именно из-за отсутствия встроенной гарантии для обеих сторон.
Банковская ячейка
Банковская ячейка для сделок с недвижимостью — это сейф в банке, куда покупатель закладывает деньги в присутствии продавца, а условия доступа к ячейке прописываются в отдельном договоре аренды. Продавец сможет забрать деньги только при предъявлении документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на покупателя, — обычно это выписка из ЕГРН. Банковская ячейка при покупке квартиры остаётся привычным и относительно недорогим способом, хотя банки постепенно вытесняют её более современными инструментами вроде аккредитива и эскроу.
Аккредитив
Аккредитив при покупке квартиры — это, простыми словами, банковское обязательство перечислить деньги продавцу только при выполнении условий, которые стороны заранее прописали в заявлении на открытие аккредитива. Деньги при этом блокируются на специальном аккредитивном счёте покупателя и физически становятся недоступны ни ему, ни продавцу до выполнения условия. В заявлении на аккредитив обычно указывают:
- конкретный документ, подтверждающий выполнение условия — чаще всего выписку из ЕГРН с записью о переходе права;
- срок, в течение которого аккредитив действует и может быть раскрыт;
- банк и реквизиты счёта продавца, на который переводятся средства.
Открытие аккредитива происходит в банке одновременно с оформлением сделки и стоит дороже банковской ячейки. У этого способа есть и оборотная сторона: риски для продавца при аккредитиве выше, чем для покупателя, — если условия раскрытия сформулированы нечётко, банк может отказать в переводе денег даже после завершения сделки. Из-за большого объёма нюансов вокруг аккредитива — какие документы нужны для его раскрытия, сколько он стоит, как выглядит договор с аккредитивом — этому способу мы посвятим отдельную подробную статью.
Эскроу-счёт
Эскроу-счёт при покупке квартиры — это похожий на аккредитив механизм, но с одним отличием: деньгами распоряжается не банк напрямую, а независимый эскроу-агент (чаще всего тот же банк, но в другой юридической роли), который переводит средства продавцу при наступлении оговорённого условия. Изначально этот инструмент был рассчитан в первую очередь на сделки с новостройками, но постепенно применяется и на вторичном рынке. Покупка квартиры через эскроу-счёт удобна тем, что условия раскрытия можно настроить гибче, чем в стандартном аккредитиве, но и распространён этот способ пока меньше.
Депозит нотариуса
Если сделка удостоверяется нотариально, деньги можно передать через депозитный счёт нотариуса: он принимает средства от покупателя и переводит их продавцу после того, как убедится в завершении регистрации. Этот способ логично совмещать со сделками, которые и так требуют нотариуса по закону — например, при продаже доли в квартире, — потому что не добавляет отдельного визита в банк.
Как выбрать способ расчёта для конкретной сделки
Однозначно лучшего способа нет — выбор зависит от нескольких практических факторов:
- стоимость — наличный расчёт и банковская ячейка обычно дешевле аккредитива;
- надёжность фиксации условий — аккредитив и эскроу привязывают доступ к деньгам к конкретному документу жёстче, чем устная договорённость о доступе к ячейке;
- наличие нотариуса в сделке — если он и так участвует, депозит нотариуса не требует отдельного визита в банк;
- скорость и распространённость — банковская ячейка и аккредитив оформляются в большинстве банков, эскроу пока не везде доступен для вторичного рынка.
| Способ | Кто контролирует деньги | Особенность |
| Наличный расчёт | Никто — деньги передаются напрямую | Без комиссий, но без защиты сторон |
| Банковская ячейка | Банк, по договору аренды ячейки | Привычный и относительно недорогой вариант |
| Аккредитив | Банк, по условиям аккредитивного счёта | Чёткая фиксация условий, выше риск для продавца при неточных формулировках |
| Эскроу-счёт | Эскроу-агент | Гибкие условия раскрытия, пока менее распространён |
| Депозит нотариуса | Нотариус | Удобен, если сделка и так требует нотариуса |
Что зафиксировать в договоре, каким бы способ расчёта ни был
Какой бы вариант вы ни выбрали, в договоре купли-продажи стоит прямо прописать три вещи:
- сам способ расчёта и через какой банк или счёт он проводится;
- конкретное условие, при котором продавец получает доступ к деньгам;
- что происходит со сроками, если регистрация сделки задерживается не по вине сторон.
Способ передачи денег защищает от риска остаться без денег или без квартиры в момент расчёта, но не отменяет необходимости заранее проверить историю объекта и обременения — эти шаги идут раньше, а не вместо расчёта. Если такая проверка ещё не проводилась, разумнее заказать комплексную проверку квартиры до того, как переходить к обсуждению способа оплаты, а не параллельно с ним.
Не знаете, с чего начать проверку?
Подготовили список документов, которые полезно запросить у продавца перед сделкой, чтобы заранее заметить возможные риски и ограничения.
Заполните форму — отправим файл бесплатно!