Глоссарий

Ограничение, наложенное судом, приставом или следственным органом в рамках долга, спора или уголовного дела. Пока арест действует, продать, подарить или заложить объект нельзя.

Способ обеспечить обязательство имуществом: если должник не платит, кредитор вправе получить компенсацию за счёт заложенного объекта. Ипотека — частный случай залога недвижимости, но им может быть обеспечен и небанковский заём.

Блокировка регистрационных действий с объектом в Росреестре. Накладывается судом или приставом либо самим собственником — как добровольная защита от мошенничества.

Договор аренды от года и дольше регистрируется в ЕГРН и «привязывается» к объекту. При продаже новый собственник обязан соблюдать условия аренды до конца её срока.

Если продавец не выплатил ипотечный кредит, квартира в залоге у банка — в выписке ЕГРН это будет отмечено как ипотека. Продать такую квартиру можно только с участием банка.

Ограничение прав собственника распоряжаться недвижимостью — продавать, дарить, закладывать. Виды: ипотека, арест, залог, сервитут, рента, зарегистрированная аренда. Указывается в выписке из ЕГРН.

Договор, по которому собственник передаёт недвижимость в обмен на пожизненное содержание — уход и оплату расходов. Пока получатель ренты жив, объект обременён, и распорядиться им без его согласия нельзя.

Право ограниченного пользования чужим участком или объектом — например, проход или доступ для обслуживания коммуникаций. Регистрируется в ЕГРН и сохраняется при смене собственника.

В договоре указывают сумму меньше реально уплаченной — обычно чтобы продавец сократил налог. Риск для покупателя: при отмене сделки вернуть можно только сумму из договора, а не то, что было передано на самом деле.

Срок, в течение которого можно обратиться в суд, чтобы оспорить сделку или защитить нарушенное право. Общий срок — три года. После истечения срока оспорить сделку через суд обычно уже нельзя.

Сделка, оформленная для вида, без намерения создать реальные правовые последствия. Считается недействительной.

Сделка, которая не порождает правовых последствий или отменяется судом. Бывает двух видов — оспоримая и ничтожная.

Сделка, недействительная с самого начала независимо от решения суда — отдельно оспаривать её в суде не требуется.

Недействительная сделка, которая теряет силу, только если её оспорит заинтересованная сторона в суде. До этого момента считается действительной.

Сделка, которая прикрывает собой другую сделку, которую стороны на самом деле хотели заключить. Считается недействительной.

Официально признанная судом неспособность человека платить по долгам. Если продавец обанкротится вскоре после продажи квартиры, сделку могут оспорить в суде — тогда квартиру вернут обратно в его имущество, чтобы расплатиться с кредиторами.

Соглашение супругов, которое может изменить правило о том, что имущество в браке принадлежит обоим — например, закрепить квартиру только за одним из них. Если такой договор есть, обычное согласие второго супруга на продажу может не потребоваться.

Доверенность с максимально широкими полномочиями — представитель может распоряжаться практически всем имуществом доверителя, а не одним объектом. Стоит проверять особенно внимательно — из-за широты полномочий её чаще используют мошенники.

Способность человека понимать значение своих действий и отвечать за них — в том числе подписывать договоры и распоряжаться имуществом. Если продавец полностью дееспособен, оспорить сделку на основании «он не понимал, что делает» нельзя.

Документ, которым один человек наделяет другого правом действовать от его имени — например, подписать договор. Для сделок с недвижимостью требует нотариального удостоверения.

Имущество принадлежит нескольким собственникам, у каждого из которых определена доля. Продажа доли требует соблюдения преимущественного права других собственников.

Государственная выплата семьям с детьми, которую можно потратить на покупку жилья. Если продавец в своё время купил эту квартиру с использованием маткапитала, он был обязан выделить доли всем членам семьи, включая детей. Если доли не выделены, сделку можно оспорить.

Всё имущество и обязательства, которые переходят к наследникам после смерти собственника. Если квартиру недавно унаследовали, стоит проверить, все ли наследники учтены — иначе кто-то из них может позже заявить права на неё.

Часть наследства, которая положена определённым наследникам — нетрудоспособным супругу, детям, родителям — независимо от содержания завещания. Такой наследник может претендовать на часть квартиры, даже если её всю завещали другому человеку.

Человека признаёт таким суд — например, из-за игромании, алкогольной или наркотической зависимости, которая вредит его семье. Такой человек может владеть имуществом, но крупные сделки, включая продажу квартиры, обязан согласовывать с попечителем. Без такого согласия сделку можно оспорить.

Контроль государства за сделками с имуществом детей и взрослых, которые не могут полностью отвечать за свои действия. Такие сделки требуют согласия органов опеки — без него их можно оспорить.

Доверитель может в любой момент отменить доверенность. Полномочия представителя прекращаются сразу после отзыва, даже если бумажный документ ещё у него на руках.

Человек, имевший право участвовать в приватизации квартиры, но отказавшийся от него — и сохранивший бессрочное право проживания в ней даже после продажи.

Если собственник продаёт свою долю, он обязан сначала предложить её остальным владельцам этой же квартиры на тех же условиях — и только после их отказа может продать долю любому другому покупателю.

Доверенность на одно конкретное действие — например, подписание одного договора купли-продажи определённой квартиры. Самый узкий и потому самый безопасный для покупателя вид доверенности.

Имущество, приобретённое в браке, по умолчанию принадлежит обоим супругам независимо от того, на кого оно оформлено. Продажа требует нотариального согласия второго супруга.

Доверенность на несколько похожих действий в течение определённого времени — например, на все шаги, связанные с продажей одной квартиры: сбор документов, подписание договора, получение денег. Шире разовой, но всё ещё ограничена одной сделкой.

Лицо, которое суд назначает управлять имуществом и финансами человека в процедуре банкротства. Пока управляющий назначен, продавец не может сам распоряжаться своим имуществом без его согласия.

Официально установленное назначение земельного участка внутри его категории земель — например, для жилищного строительства, огородничества или сельского хозяйства. Строить жилой дом можно не на любом участке, а только там, где это разрешает ВРИ.

Категория земель за границами населённых пунктов, предназначенная для сельского хозяйства. Строительство жилого дома на таких землях обычно запрещено или сильно ограничено, даже если участок выглядит как обычный дачный.

Вид разрешённого использования земли, который позволяет построить капитальный жилой дом с правом прописки. Считается самым надёжным статусом участка для покупателя — на землях ИЖС меньше ограничений по строительству.

Граница земельного участка, зафиксированная в ЕГРН по результатам межевания. Если она не установлена или не совпадает с фактическим забором, есть риск спора с соседями или проблем при регистрации построек.

Общее назначение земли, установленное законом, — например, земли населённых пунктов, сельхозназначения или промышленности. Категория задаёт общие рамки использования участка, а вид разрешённого использования (ВРИ) уточняет их внутри этой категории.

Условные границы, которые отделяют территорию общего пользования — улицы, проезды, инженерные сети — от частных участков. Строить дом за красной линией нельзя, а постройка, которая туда попадает, может быть снесена по решению суда.

Процедура определения и фиксации точных границ участка на местности. Без межевания границы считаются неуточнёнными — это повышает риск споров с соседями и проблем при последующих сделках.

Территория с особым режимом использования вокруг инженерных объектов — например, линий электропередачи или газопроводов. В отличие от санитарно-защитной зоны, которая ограждает людей от вредных производств, охранная зона нужна для доступа к обслуживанию коммуникаций — строительство здесь запрещено или требует согласования.

Постройка, возведённая без необходимых разрешений, с нарушением норм или на участке, где это запрещено. По решению суда такую постройку можно обязать снести — независимо от того, кто в итоге стал её собственником.

Территория вокруг промышленного или иного опасного объекта, где ограничено или запрещено жилое строительство, — в отличие от охранной зоны, которая защищает не людей, а сами коммуникации. Дом, оказавшийся в СЗЗ, может создавать сложности при регистрации или последующей продаже.

Объединение владельцев садовых участков и вид разрешённого использования такой земли. С 2019 года в жилом доме на садовом участке можно прописаться, если дом соответствует требованиям к жилому — раньше это было невозможно.

Документ, который подтверждает, что застройщик передал квартиру дольщику, а тот принял её без претензий или с зафиксированными недостатками. Подписывать акт стоит только после осмотра квартиры — после подписания предъявить претензии по видимым дефектам будет сложнее.

Официально признанная судом неспособность строительной компании платить по долгам, включая обязательства перед дольщиками. Если застройщик обанкротился до сдачи дома, деньги дольщиков могут вернуть не полностью, а стройку — передать другому застройщику или заморозить.

Договор, по которому покупатель вносит деньги застройщику ещё на этапе строительства в обмен на будущую квартиру. Основной законный способ покупки жилья в строящемся доме — в отличие от серых схем, ДДУ регистрируется в Росреестре и защищён законом.

Люди, которые заплатили за квартиру в строящемся доме, но не получили её в срок или вообще — например, из-за банкротства застройщика или мошенничества. Риск стать обманутым дольщиком — одна из причин, почему важно проверять застройщика перед покупкой в новостройке.

Продажа прав требования по ДДУ до того, как дом сдан, — покупатель получает не квартиру, а право в будущем получить её от застройщика. Риски похожи на риски самого ДДУ, но добавляется ещё один: важно убедиться, что продавец сам полностью расплатился с застройщиком.

Документ, который подтверждает, что дом построен в соответствии с проектом и нормами и готов к заселению. Без этого разрешения оформить право собственности на квартиру в новостройке нельзя.

Документ, который даёт застройщику законное право возводить дом на конкретном участке. Его отсутствие — признак того, что стройка ведётся незаконно, и деньги дольщиков ничем не защищены.

Специальный банковский счёт, на который дольщик кладёт деньги за квартиру, — застройщик получает их только после сдачи дома. Снижает риск остаться и без денег, и без квартиры, если застройщик обанкротится в процессе стройки.

Действующее название документа, который показывает, кто зарегистрирован в квартире, — раньше он назывался справкой о составе семьи или выпиской из домовой книги. Архивная версия показывает всех, кто был прописан за всю историю квартиры, а не только сейчас.

Официальный документ из Единого государственного реестра недвижимости — показывает собственника, площадь, кадастровый номер и все обременения объекта. Главный источник для проверки объекта перед покупкой.

Московский документ, который объединяет сразу несколько справок — в том числе сведения о зарегистрированных лицах и лицевом счёте. По объёму информации шире, чем обычная адресная справка.

Уникальный номер, который присваивается каждому объекту недвижимости при постановке на кадастровый учёт. По нему можно найти точные сведения об объекте в ЕГРН и на публичной кадастровой карте.

Изменение конструкции или планировки квартиры без согласования с уполномоченными органами — например, снос несущей стены или перенос санузла. Новому собственнику придётся либо узаконить такую перепланировку, либо вернуть квартиру в исходный вид за свой счёт.

Чертёж этажа дома, на котором отмечена планировка конкретной квартиры. Сравнение поэтажного плана с реальной планировкой — способ выявить незаконную перепланировку.

Документ, который подтверждает, что право собственности зарегистрировано, — сейчас это выписка из ЕГРН. Раньше таким документом было свидетельство о праве собственности, которое сейчас не выдаётся.

Документ, на основании которого у собственника возникло право на недвижимость, — например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или договор приватизации. Показывает, как именно продавец стал собственником.

Документ с подробными техническими характеристиками объекта — планировкой, площадью, материалами стен, годом постройки. Как и поэтажный план, помогает сверить фактическую планировку с официальной.

Устаревший формат справки о регистрации, который показывал только тех, кто прописан в квартире на текущий момент, без истории. Сейчас вместо неё оформляется адресная справка.

Устаревшее название справки, которая показывала всех прописанных в квартире — и действующих, и снятых с учёта. Сейчас оформляется как адресная справка, но продавцы и риелторы часто по привычке называют её «формой №9».

Предварительная выплата в счёт будущей оплаты по договору. В отличие от задатка, при срыве сделки аванс просто возвращается — никаких штрафных последствий для стороны, из-за которой сделка не состоялась, не предусмотрено.

Форма безопасного расчёта через банк: покупатель кладёт деньги на специальный счёт, а банк переводит их продавцу только после подтверждения перехода права собственности. Продавец не может забрать деньги раньше, чем покупатель официально станет собственником.

Способ безопасного расчёта наличными: деньги закладываются в ячейку в банке, а продавец получает к ним доступ только после предъявления документов о регистрации сделки. Похоже на аккредитив, но расчёт идёт наличными, а не переводом.

Часть суммы, которая передаётся в счёт будущей оплаты и одновременно обеспечивает исполнение обязательств. Если от сделки отказывается покупатель — задаток остаётся у продавца, если продавец — он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Заверение договора нотариусом, который проверяет личности сторон, их дееспособность и законность сделки. Для некоторых сделок — например, с долями в праве собственности — удостоверение у нотариуса обязательно по закону.

Договор, в котором стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи на согласованных условиях, — сам переход права собственности по нему не происходит. Часто заключается вместе с задатком, пока стороны готовятся к основной сделке.

Усиленная квалифицированная электронная подпись — аналог собственноручной подписи для подачи документов на регистрацию сделки через интернет. Мошенники использовали чужую электронную подпись для незаконной продажи квартир без ведома собственника, поэтому сейчас можно заранее запретить регистрацию сделок без личного присутствия.

Подача документов на регистрацию перехода права собственности через интернет — например, через сервис Росреестра или банка — вместо личного визита в МФЦ. Требует электронной подписи хотя бы одной из сторон.